fbpx

FABRİKA Değerleme Hizmeti

Lisanslı gayrimenkul eksperleri tarafından hazırlanan fabrika değerleme raporu hizmetinden  kolay ve güvenilir bir şekilde yararlanın.

Sanayi mülkiyeti çoğu zaman büyükşehir ekonomisinin belkemiğidir. Genel anlamda ekonomik değer barındıran bu yapıların değerlendirme işleminde ayrı bir uzmanlık gerektirmektedir. Fabrika değerlemesi endüstriyel yapı değerlendirmeleri kapsamında olup öncelikli pazar odak ve araştırma alanlarımızdan birini temsil etmektedir.

Fabrika değerlemesini temel anlamda diğer endüstriyel gayrimenkul değerlemelerinden ayıran en önemli konu diğer endüstri yapıları olan depo-antrepo, lojistik merkezleri gibi yapılara nazaran önceliği üretime dayalı ve özel bir amaç için inşa edilmiş olmasıdır. Fabrika gibi endüstriyel gayrimenkulleri değerlendirirken, değerleme uzmanının dikkate alması gereken farklı faktörler bulunmaktadır. Çalışmalarımızda bir fabrikanın niteliği ve üretim konusu itibari ile endüstriyel özelliğini değerlendirerek kapsamlı bir çalışma yapıyoruz.

Fabrika Değerleme
Fabrika değerlemesi (ekspertizi) kapsamında, fabrikanın bulunduğu arsa ve fabrikanın kendisi ve tüm müştemilatları yapısal olarak değerlendirilmektedir. Fabrika niteliğindeki yapılar özel amaçlar için inşa edilmiş olması sebebi ile o fabrikanın mevcut piyasadaki en yüksek değeri üretimi gerçekleştiren tüm makine-ekipmanlar dahil olmak üzere bütüncül olarak pazarlanan değeridir. Bu sebeb ile  talep edilmesi halinde fabrika değerlemesi hizmetine ek olarak makine parkı ve makine değerlemesi hizmeti de eklenerek bir bütün olarak tesisin değerlemesi (ekspertizi) yapılabilmektedir. Yapısal değerlemeye ek olarak makine değerlemesi konusunda uzman makine mühendislerimiz fabrika üretim sisteminin parçası olan her türlü makine değerlemesi konusunda hizmet vermektedir. Bir fabrikaya ait gayrimenkullerin makine değerlemesi talep edilmesi durumunda genellikle makina değerleme  genellikle fabrikaların tapu kayıtlarında detaylı olarak işli olup tüm bu makine ve ekipmanlar fabrikanın bilançolarında demirbaş olarak kayıtlı olan makineler için ekspertiz yapılmaktadır.
Bir sınai tesis üzerinde bir ticari gayrimenkul değerlemesi yapmak çok karmaşık olabilir. Bir ticari değerleme görevlendirmesi yaparken ticari gayrimenkul değerleme uzmanının ele alması gereken birçok faktör vardır. Değerlendirmeyi etkileyeceğinden, bu faktörleri anlamak zorunludur. Aşağıda, fabrikalar başta olmak üzere bir endüstriyel mülkün değerlendirilmesinde dikkate aldığımız bazı önemli soru ve faktörlerin bir örneklemesi yer almaktadır. Tapu Eksperi uzmanları bir fabrika değerlemesi yaparken oldukça detaylı bir çalışma ile aşağıdaki sorulara en doğru yanıtları bularak o gayrimenkulün gerçek değerine ulaşılmaya çalışılır.

 

  • Mülkün en iyi ve en verimli kullanımı nedir?
  • Konu taşınmazın konumu diğer endüstriyel yapıların konum özellikleri ile nasıl kıyaslanır, tesisin erişim, yükleme-boşaltma olanakları, bağlantı noktaları gibi detaylı teknik özelliklerin analizi ve diğer endüstriyel özellikleri nelerdir ?
  • Ofis olanakları, üretim-yönetim kısımlarının alansal oranları yeterli midir ?
  • Sanayi veya organize sanayi sitesi içinde konumlu olup olmadığı? Ve konumlu ise bu olanaklardan hangi oranda yararlanıldığı.
  • Park oranı nedir? Kamyon manevra alanı ve yeterli park yeri var mıdır?
  • Konu mülkün kira kabiliyeti var mıdır? Sözleşme rantı pazarın altında mı yoksa pazarın üstünde mi?
  • Binanın  yapı sınıfı ve diğer endüstriyel özelliklerinin durumu nasıldır?
  • Mülkiyet kiralanmış mı? Boş mu? Sahibi tarafından mı kullanılmakta yoksa  işgal mi?
  • Aktif olarak kullanılmayan fazla arazi var mı?
  • Resmi ve hukuki olarak herhangi bir kısıtlama var mı? Proje-ruhsata uygun mudur?  Güncel imar kanuna aykırılık teşkil etmekte midir? Tapu kayıtlarında her hangi bir kısıtlayıcı takyidat var mıdır ?
  • Güvenli bir alanda mı konumlu? Yoksa dere kenarı gibi taşkın alanda, riskli bir bölgede  mi yer almakta?
  • Kara, hava, deniz ve demir yolları ile bağlantıları nasıl? Erişim maliyetleri düşük mü?
  • Yerel brokerlar mevcut endüstriyel piyasa koşulları hakkında ne söylüyor?
  • Konu mülkün en muhtemel alıcısı kimlerdir? Sınırlı bir alıcı kitlesine sahip mi? Özel amaçlı inşa edilmiş bir tesis mi? Yapı ve arazi mevcut kullanım amacı dışında başka bir ticari kullanım için de uygun mu?  
  • Bina tipi nedir? Üretime yönelik  bir fabrika mı yoksa depolamaya yönelik depo, dağıtım, showroom, kamyon terminali, soğuk hava deposu, yüklenici depolama alanı ve benzeri gibi çok çeşitli endüstriyel özellik tiplerinden birisi mi?
  • Yapının yaşı ve mülkün kalan ekonomik ömrü nedir?
  • İnşaat kalitesi? (Betonanarme, tuğla, ahşap çerçeve, çelik konstrüksüyon vb.)
  • Bölgedeki benzer nitelikteki yapıların doluluk-boşluk oranları alt pazarın ve piyasanın durumu nedir?
  • Yakın zamanda bulunduğu mevkide benzer nitelikli yapıların, arazilerin en son satış işlemleri, satışa sunulan fiyatlar, verilen teklifler ve ulaşılabilen satış fiyatları  nelerdir?
 

Görüldüğü üzere fabrika değerlemesi (ekspertizi) sürecinde endüstriyel özelliklerin değerlendirilmesi son derece karmaşık olabilmektedir. Tüm endüstriyel değerleme görevleri için nitelikli ve SPK lisanslı yetkili bir ticari gayrimenkul değerleme uzmanının tüm bu konuları detaylı inceleyerek  sağlıklı bir ekspertiz raporu oluşturması son derece önemlidir.

Fabrika ekspetiz himzeti alarak gayrimenkulün yasal durumu veya fiyatından emin olun.

Tapu Eksperi ekibi tarafından bugüne kadar Türkiye genelinde çok sayıda fabrika, depo, dağıtım binaları, üretim binaları, kamyon terminalleri, esnek binalar, Ar-Ge binaları, soğuk hava depoları, soğutma ve gıda işleme binaları, showroom binaları, depolama alanları, iş parkları değerlemesi (ekspertizi) yapılmıştır.