fbpx

Teminat ve ipotek sözcükleri bir biri ile ilişkili kelimeler olup teminat kavramını anlamak için öncelikle ipoteğin ne olduğunu iyi anlamak gerekir. İpotek, amacı bir alacağı güvence altına almak olan ve alacak ödenmediği takdirde sahibine ilgili gayrimenkulün satılmasıyla alacak bedelinin ödenmesi imkanını sağlayan rehin hakkıdır. Gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasında bu rehin hakkının “gayrimenkul rehin hakları” sütununa yazılması işlemine “ipotek tesisi” veya “ipotek kurma” adı verilir. Özetle ipotek, alacaklının alacağını teminat altına almak üzere gayrimenkul üzerinde kurulan bir rehindir.

Son yıllardaki ekonomide yaşanan iniş ve çıkışlar, ticari alışverişlerdeki nakit sıkıntısı  bir çok firma ve şahsı borçlarını nakit olarak ödeyemez hale getirmiştir. Firmalar ticari hayatın aksamaması, kurumların ise alacaklarını garantiye almak adına gayrimenkul teminatı almaya başlamıştır. Bu sayede teminat alınan/verilen gayrimenkuller ile borçlar taksitlendirilebiliyor ve alacaklarda garanti altına alınabilmektedir. Teminat sistemi firma ve kurumların içinde yer aldığı ticari hayatın devamlılığını desteklemektedir.

Bankalar dışında bir çok kurum ve firma da mal veya hizmet karşılığı çeşitli teminatlar kabul etmektedir. Örneğin, Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK), vergi daireleri, esnaf ve sanatkarlar odası kredi ve kefalet kooperatifleri, bayilik veren özel sektör firmaları, çeşitli oda, birlik ve kulüpler, çeşitli özel sektör şirketleri teminat karşılığında ucuz maliyetli kredi gibi mali destekler vermekte veya borçlarını taksitlendirmektedir. Bu süreç için bir çok kurum ve kuruluş ticari faaliyetlerin sekteye uğramaması ve alacaklarını sağlıklı bir şekilde geri alabilmek adına gayrimenkul teminatı almayı tercih etmektedir. Kısmi nakit desteği yada mal karşılığında birçok gayrimenkul çeşitli kurum ve kuruluşlarca bu yöntem ile ipotek/teminat altına alınmaktadır.

Teminat aşamasında kurum ve firmaların en çok dikkat etmesi gereken husus ise teminata konu gayrimenkulün beyan edilen değerde ve nitelikte olup olmadığıdır. Teminat olarak alınacak olan mülkün, yasal ve mevcut durumu için çeşitli resmi kurumlar ve bankalar SPK lisanslı uzmanların hazırladıkları raporlara göre hareket etmektedir. Alacağını ipotekle teminatlandıran bir çok  şirket SPK lisanslı eksperlerce hazırlanmış ekspertiz raporu talep etmektedir. Zira teminat olarak alınacak olan gayrimenkulde ortaya çıkabilecek riskli durumlar, gayrimenkulün piyasa değerini ve satış kabiliyetini etkileyebilir. Alacağını ipotekle teminat altına alan şirket veya kurum, şüphesiz bu tür bir risk almayı istemediğinden gayrimenkulü teminat olarak kabul etmeden önce ekspertiz raporu talep eder. Bu ekspertiz raporu neticesinde şirketler veya kurumlar,  taşınmazı teminat olarak kabul edip etmemeye ve teminat tutarının ne olacağına karar verir.

Teminat alınacak olan mülklerde SPK lisanslı değerleme uzmanları temel anlamda aşağıdaki hususları dikkate alır:

  • Teminata olarak verilen gayrimenkulün öncelikle mevcut olduğu bölgenin, dönüşüm alanı, riskli alan, rezerv yapı alanı içerisinde bulunup bulunmadığı, bu alanların kapsadığı kısıtlatıcı kanunların olup olmadığı, olması durumundan ilgili kanun ve kısıtlama koşulları hususu araştırılır.
  • Riskli yapı beyanı konulan bir gayrimenkulün gayrimenkul yıkılarak yerine yeni yapı inşa edileceği edip edilemeyeceği, ne tür yapılaşmanın mümkün olduğu araştırılır.
  • Kentsel dönüşüm kapsamında kalma ihtimali olan taşınmazların, dönüşüm sonrası nasıl bir değer geçişi olacağı irdelenir.
  • Taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğü ve belediyesi gibi yetkili resmi kurumlarından gerekli evrak ve projelerinin incelenmesi var ise dosyasında yer alan yıkım kararları, imar-ruhsat-iskan iptalleri, mahkeme tutanakları vb. olumsuz belge ve bilgilerin gayrimenkulün kullanımını ve satış kabiliyetini hangi oranda etkilediği ve tüm belge bilgilerin mevcut durumu ile karşılaştırılır.
  • Gayrimenkulün niteliğine göre kullanım imkanlarının yeterliliği, ticari vasıflı taşınmazların amortisman ölçütleri, tarım arazilerinin kullanımı ve sulama, taşıma, yol gibi çeşitli kriterlerde yeterliliği, imar koşulları, yapılaşma hakkı bulunup bulunmadığı ve imar kısıtlamaları  incelenir.

Yeterli inceleme yapılmadan teminat olarak kabul edilen gayrimenkuller sebebiyle zarara uğrayabilir; vereceğiniz mal, hizmet veya borç karşılığında bir gayrimenkulü teminat olarak kabul ederek ciddi hak kayıplarına uğrayabilirsiniz.

Bu ve benzer sorunların önüne geçmek için gayrimenkul değerleme (ekspertiz) hizmeti ile gayrimenkulün gerçek pazar değerini öğrenebilir, risk teşkil eden durumlardan önceden haberdar olabilirsiniz. Tapu Eksperi, anlaşmalı olduğu SPK lisanslı uzmanlar ile tüm Türkiye’de kapsamlı ve titizlikle çalışarak firmaların ihtiyaçlarına yönelik profesyonel çözümler sunmaktadır.