Beyan Nedir?

Beyan Nedir? – Tapu Sicilindeki Kayıtlar Yazı Dizisi – II

Her gayrimenkule ilişkin tapu kütüğü sayfasında “beyanlar” sütunu bulunur. Bu sütuna bir ifadenin yazılmasına “beyan işlemi” veya kısaca “beyan” adı verilir. Genel bir ifadeyle beyan, gayrimenkulün fiili ve hukuki durumuna ilişkin bazı hususların aleni hale getirilmesi işlemidir. Beyan işleminin amacı, söz konusu hususu açıklamak; gayrimenkul sahibinin veya üçüncü kişilerin sonradan beyanlar sütununa yazılan bir hususu bilmediklerini ileri sürmelerinin önüne geçmektir.

Hangi hallerde beyan işlemi yapılır?

Tapu kütüğünün diğer sütunlarında yer almayan ancak mevzuatın alenileştirilmesinde fayda gördüğü hukuki ilişki ve fiili durumlar beyan işleminin konusunu teşkil eder. Beyan işleminin yapılabileceği durumlar çeşitli yasalarda öngörülmüştür. Uygulamada sık karşılaşılan beyanlardan bazıları şu şekilde sıralanabilir:

i. Eklentilerin yazılması

Eklenti, hukuki bir terimdir. Gayrimenkulden ayrıldığı zaman niteliğini ve işlevini kaybetmeyen, gayrimenkulün sabit bir parçası olmayan taşınır eşya anlamına gelir. Örneğin, bir oteldeki mobilyalar, mutfak makineleri ve teçhizatları o otelin eklentisi niteliğindedir. Gayrimenkul sahibi talep ederse, gayrimenkulün eklentileri söz konusu gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasında “beyanlar” sütununa yazılabilir. Bu durumda aksi ispat edilene kadar, eklenti olarak yazılan şeyin o gayrimenkulün eklentisi olduğu kabul edilir. Uygulamada banka ve finans kurumları, bir sanayi tesisi üzerine ipotek tesis edeceği zaman ilgili gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasında tesisin tüm makine ve teçhizatının eklenti olarak yazılmasını talep etmektedir. Bu nedenle uygulamada bilhassa fabrika, otel gibi ticari gayrimenkullerin tapu kütüğünde eklentilerin beyanlar sütununa yazıldığına rastlanmaktadır. İpotek işlemi bakımından eklentinin beyanlar sütununa yazılmasının önemli bir sonucu vardır: Söz konusu gayrimenkul üzerinde tesis edilen ipotek, “beyanlar” sütununa yazılı eklentileri de kendiliğinden kapsar. Diğer bir deyişle, gayrimenkul üzerinde ipotek tesis edilmesiyle eklentinin üzerinde de ipotek tesis edilmiş olur. Kat mülkiyeti kütüğünde de bir bağımsız bölüme özgülenen eklentilerin ilgili bağımsız bölümün sayfasında beyanlar hanesine işlendiğine sıklıkla rastlanır. Mesela, bir bağımsız bölümün kullanımına özgülenen kömürlük söz konusu bağımsız bölümün tapu kütüğü sayfasında beyan sütunun eklenti olarak belirtilebilir. Bu durumda söz konusu bağımsız bölümü kullanma hakkına sahip olan kişi eklenti niteliğindeki kömürlüğü de kullanabilir.

ii. Yenileme yapılacağının belirtilmesi

Kural olarak kadastro yapılarak tapu siciline kaydedilmiş olan yerlerin bir daha kadastrosu yapılmaz. Ancak Kadastro Kanunu m.22/2a’da bu genel ilkeye bir istisna getirilmiştir. Buna göre, “sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritaları” düzeltme amacıyla kadastro yenileme çalışmasına tabi tutulabilir. Böyle bir durumda, ilgili gayrimenkullerin tapu kaydında beyanlar hanesinde “yenileme yapılacaktır” şeklinde veya buna benzer anlama gelen bir beyan işlenir. Üzerinde Kadastro Kanunu m.22/a uyarınca işlenen beyan bulunan bir gayrimenkulü devralan kişi, yenileme çalışmaları neticesinde doğabilecek riskleri de kabul etmiş sayılır. Mesela, kadastro yenileme çalışması neticesinde yüz ölçümü küçülen gayrimenkulün yeni maliki, kadastro yenileme işlemine bu sebeple itiraz edemez.

iii. Gayrimenkulün bir davaya konu edildiğinin yazılması

Gayrimenkule ilişkin bir davada mahkeme, tapu kütüğüne gayrimenkulün davaya konu edildiğinin işlenmesi konusunda bir ara karar vermesi halinde, tapu müdürlüğünce beyan işlemi yapılır. Uygulamada “davalıdır şerhi” olarak bilinen bu beyan, gayrimenkulün bir davaya konu edildiğini ve davanın devam etmekte olduğunu gösterir. Beyan sütununa yazılan bu ifade, aslında Medeni Kanun m.1010 uyarınca çekişmeli hakların korunmasına ilişkin bir şerhniteliğindedir. Ancak uygulamada gayrimenkule ilişkin ihtiyati tedbir kararı vermeksizin yalnızca gayrimenkulün dava konusu yapıldığına ilişkin verilen ara kararlar tapu kütüğü sayfasının beyanlar sütununda belirtilmektedir. Bu beyan, gayrimenkulün devrine, gayrimenkul üzerinde intifa, ipotek gibi irtifak hakları tesis edilmesine veya gayrimenkule ilişkin diğer işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez. Ancak beyan işleminden sonra gayrimenkul üzerinde hak edinen kimse (mesela, yeni malik), söz konusu dava neticesinde doğan riskleri de kabul etmiş olur.

iv. Muhdesatın yazılması

Gayrimenkul üzerindeki ağaçlar ve yapılar, gayrimenkulün bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) niteliğindedir. Kural olarak gayrimenkul kime aitse, gayrimenkulün bütünleyici parçaları da o kimseye aittir. Ancak bazı hallerde beyan işlemiyle bu bütünleyici parçaların farklı kimselere ait olduğunun belirtilmesi de mümkündür. Bu doğrultuda gayrimenkul üzerinde bulunan ağaç, ev gibi muhdesatın gayrimenkul sahibi dışında bir kişiye ait olması halinde muhdesatın cinsi, sahibi gibi bilgiler gayrimenkule ait tapu kütüğü sayfasının beyan sütununa yazılabilir.

v. Yönetim planının yazılması

Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti, yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. Her bina/site için önem arz eden yönetim planında ödeyeceğiniz aidatın nasıl belirleneceğinden, evde evcil hayvan besleyip besleyemeyeceğinize kadar yönetime ait birçok husus düzenlenmektedir. Yönetim planı “beyanlar” sütununa yazıldığı için satış işlemiyle birlikte, yönetim planını incelediğiniz ve kabul ettiğiniz varsayılır. Yönetim planının değiştirilmesi ancak kat maliklerinin 4/5 çoğunluğuyla mümkün olup çoğu zaman oldukça güçtür.

vi. Gayrimenkulün kültür ve tabiat varlığı olduğu hususunun yazılması

Bir alanın veya münferit bir gayrimenkulün tarih, sanat, doğal ve diğer özellikleri dikkate alınarak korunması gerekli bir kültür veya tabiat varlığı olduğuna kanaat getirilirse, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulu tarafından korunmasına ilişkin gerekli tedbirler alınır. Münferit bir gayrimenkul söz konusu ise bu koruma ilgili gayrimenkulün tapu kütüğünde “kültür ve tabiat varlığı” notu düşülerek, eğer belli bir alan kültür ve tabiat varlığı olarak tespit edildiyse söz konusu alan sit alanı ilan edilerek bu koruma sağlanır. Her iki durumda da söz konusu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkı idari bir kararla kısıtlanmış olur. Bu gayrimenkuller üzerinde ancak mevzuatın öngördüğü koruma uygulamaları çerçevesinde yapı yapma hakkı mümkün olabilir: getirilen kısıtlamalar yapılaşma hakkının tamamen kaldırılması şeklinde olabileceği gibi belli bir şekilde azaltılması şeklinde de ortaya çıkabilir. Yapılaşmanın belli bir orana kadar mümkün olduğu hallerde dahi yapılaşma veya iyileştirme çalışmaları koruma bölge kurulunun iznine bağlıdır. Üzerinde bu tür bir beyan bulunan gayrimenkulü satın alan kişi, daha sonra bu kuralları bilmediğini ileri süremeyeceği gibi mevzuatta kültür ve tabiat varlıkları için öngörülen kullanım kısıtlamalarına da uymak zorundadır.

vii. Kadastro tespitine süresi içerisinde açılan davanın esas numarasının yazılması

Düzenli ve sağlam bir tapu sicili oluşturmak amacıyla ülkedeki tüm arsa, arazi ve mülklerin yerlerinin, sınırlarının, değerlerinin ve hukuksal durumlarının devlet eliyle saptanıp tapu siciline işlenmesi işlemidir. Gayrimenkul hakkında kadastro çalışmalarının tamamlanmasının ardından yapılan tespitlere ilişkin itirazı olan vatandaşlar kadastro mahkemelerinde dava açabilirler. Açılan bu davalar sebebiyle gayrimenkulün kütük sayfası boş bırakılarak beyanlar sütununa davanın esas numarası ve tarihi yazılarak kadastro tespitine ilişkin bir itiraz olduğu belirtilir. Kadastro tespitine yapılan itiraz mahkemece reddedilip kadastro tutanakları kesinleşirse beyanlar sütunundaki kayıt silinir. Üzerinde böyle bir beyan olan gayrimenkulü satın alan kişi, devam eden kadastro tespitine itiraz davasından doğan riskleri de kabul etmiş olur.

viii. Devre mülk kurulmasına ilişkin sözleşmenin yazılması

Devre mülk hakkı, konut olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine yılın belli dönemlerinde kullanma hakkı tanıyan bir haktır. Devre mülk hakkını düzenleyen sözleşme, bağımsız yapının veya bölümün tapu sicilinde beyanlar sütununa gösterilmelidir. Böylece, devre mülkün kurulduğu hususu ile kurulan devre mülkün bağlı olacağı esaslar kamuya duyurulmuş olur.

Sonuç

Beyan, gayrimenkulün hukuki ve fiili durumuna ilişkin yapılan bir açıklamadır. Bu açıklamanın, beyan işleminin içeriğine bağlı olarak oldukça farklı hukuki sonuçları olabilir. Bu sebeple gayrimenkul satışı ve benzeri tapu işlemlerinde, işlem konusu gayrimenkulün beyanlar sütununda yazılan ifadelerin hukuki sonuçlarının analiz edilmesi, gerekirse bir avukata başvurulması tavsiye edilir.
Haberdar Olun!

Haberdar Olun!

En son güncel haberleri almak için mail listemize katılın

Teşekkürler Ederiz..