fbpx

A. Giriş

Mülkiyet hakkı, sahibine eşya üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi veren bir ayni haktır. Bu sebeple mülkiyet hakkını eşya üzerinde en geniş yetki sağlayan ayni hak olarak tanımlamak yanlış olmayacaktır. Gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasında mülkiyet hakkının “mülkiyet” sütununa yazılması işlemine mülkiyet hakkının tescili adı verilir.

Mülkiyet hakkı sahibi (malik); eşyayı kullanabilir, tasarruf eylem ve işlemlerine konu edebilir, hakimiyeti altında bulundurabilir, ürünlerinden yararlanabilir, üçüncü kişilerin haksız saldırılarına karşı hukuki koruma talep edebilir. Mülkiyet dışındaki intifa, ipotek gibi diğer ayni haklar ise sahibine yukarıda bahsedilen yetkilerden birini veya birkaçının sağlayabilir.

Mülkiyet hakkı, malike tanınan yetkiler ve malikin ödevlerinden meydana gelir. Malikin yetkileri; mülkiyete konu şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi, mülkiyete konu şeyi haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açma yetkisi ve her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilme yetkisidir. Malikin ödevleri ise, hukuk düzeninin mülkiyet için belirlediği sınırları aşan fiil ve işlemleri yapmaktan kaçınma, üçüncü kişiler veya kamu yararı için mülkiyet hakkına yapılacak bazı el atmalara katlanma ve vergi ödeme gibi toplum yararının gerektirdiği hallerde bazı edimlerde bulunmadır.

Eşya üzerindeki mülkiyet hakkı, tek kişiye ait ise “tek kişi mülkiyeti”; birden çok kişiye ait ise “birlikte mülkiyet” adı verilir. Medeni Kanun, “paylı mülkiyet” ve “el birliğiyle mülkiyet” olmak üzere iki çeşit birlikte mülkiyet hali düzenlemiştir. Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet), birden çok kişinin bir maldaki mülkiyet hakkında pay sahibi bulunmasını ifade eder. El birliğiyle mülkiyet (iştirak halinde mülkiyet) ise birden çok kişinin aralarındaki ortaklık sebebiyle eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip olmasıdır.

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı kural olarak tescil ile kazanılır. Ancak kanunda öngörülen istisnai bazı hallerde tescilden önce de mülkiyet hakkı kazanılabilir.

B. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması 

Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılması için kazanma sebebi ve geçerli tescil olmalıdır.Tescilin hukuki sebebini teşkil eden geçerli bir kazanma işlemi yok ise bu işlem geçersiz; bu işlemin tamamlayıcısı olan tescil ise “yolsuz tescil” olacaktır. Dolayısıyla tescil tek başına yeterli olmayacak ve yolsuz tescil mülkiyeti kazandırmaya yetmeyecektir.

Kazanma sebebi, mülkiyeti devir borcu doğuran bir hukuki ilişkidir. Örneğin; satış, trampa, bağışlama vaadi, miras paylaşma sözleşmesi, vekalet sözleşmesi, adi ortaklık sözleşmesi gibi sözleşmeler. Önalım, alım gibi yenilik doğuran hakların kullanılması da taşınmazın mülkiyet hakkının devri için kazanma sebebi oluşturabilir.

Medeni Kanun uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için tapu müdürlüğünde resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Buna uygun olarak yapılmayan taşınmaz devir sözleşmeleri kural olarak kesin hükümsüzdür; hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.

Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa yahut her iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin resmi şekle bağlanarak noterler aracılığıyla yapılma zorunluluğu getirilmiştir. Satış vaadiyle tanınan satın alma hakkının tapu siciline şerhi mümkündür. Bu şerhle birlikte satış vaadinin sağladığı satın alma hakkı sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Bu şerhin etkisi beş yıldır ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz ise re’sen tapu müdürü tarafından terkin edilir.

C. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması

 Yukarıda açıklandığı üzere taşınmaz mülkiyeti kanunda öngörülen hallerde tescilden önce de kazanılabilir. Bütün bu hallerde tescilin yapılması zorunlu olmamakla birlikte yine de önem taşır çünkü burada tescil açıklayıcı bir işleve sahip olup malike mülkiyetindeki taşınmazda tasarruf imkânı sağlar. Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanıldığı hallere ilişkin örnekleri şöyle sıralayabiliriz.

  • Miras: Ölen kişiye ait olan taşınmazların mülkiyeti, ölüm üzerine herhangi bir işleme gerek olmaksızın kendiliğinden mirasçılarına intikal eder.
  • Mahkeme Kararı: Taşınmaz mülkiyetinin mahkeme kararıyla tescilden önce kazanılması imkanı Medeni Kanun ile getirilmiştir. Taşınmaz malikinin, taşınmazın mülkiyetini devir borcu altına girmiş olduğu bir ilişkinin varlığı halinde; malikten mülkiyetin kendi adına tescilini isteme hakkına sahip olan kimse, malikin devirden kaçınması halinde dava aracılığıyla mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bu davaya “tescil davası” yahut “tescile zorlama davası” denir.
  • Cebri İcra: Rehine, hacze konu veya iflas masasına dahil taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda mülkiyet alıcıya kural olarak tescilden önce geçer.
  • İşgal: Tapu siciline göre sahipsiz hale geldiği anlaşılan taşınmaz üzerinde bir kimsenin malik olma arzusuyla zilyetlik kurmasına işgal denir. İşgal yoluyla taşınmazın mülkiyeti tescilden önce kazanılır ve herhangi bir süreye tabi değildir.
  • Kamulaştırma: İdarenin tek taraflı iradesiyle, kamu yararını gözeterek ve bedelini peşin olarak ödeyerek özel kişilerin mülkiyetinde bulunan bir taşınmazın mülkiyetini kazanmasına kamulaştırma denir. Kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti tescilden önce kamulaştıran idareye geçer.

D. Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımıyla kazanılması iki biçimde gerçekleşir. Bunlar olağan ve olağanüstü zamanaşımıdır. Olağan zamanaşımı, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın (yolsuz tescil ile) tapu kütüğüne malik olarak yazılan kimsenin taşınmaz üzerinde zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl devam ettirirse ve bu süreçte iyi niyetini sürdürürse, bu kimse o taşınmazın mülkiyetini kazanmış olacaktır.  Olağan zamanaşımının yukarıdaki bahsedilen şartları gerçekleştiği takdirde; yolsuz tescil kendiliğinden düzelmiş olacak ve adına yolsuz tescil bulunan kişi malik olacaktır.

Olağanüstü zamanaşımı ile kazanmada ise, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın malik gibi davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl elinde (yani zilyetliğinde) bulunduran kimsenin o taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını kazanır. Bu durumda kişi, taşınmaz üzerinde kazandığı mülkiyet hakkının tescil edilmesini talep edebilir. Bu halde de “tescil davası” adı verilen dava yoluyla bu tescil gerçekleşecektir.

E. Kat Mülkiyeti

Kat mülkiyeti, “634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu hükümleri çerçevesinde kurulan tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız ve kendine has bazı özellikleri bulunan bir mülkiyet hakkıdır” (Kat Mülkiyeti Kanunu m.1/1).

Kat mülkiyetinden kanun kapsamında bahsedebilmek için tamamlanmış betonarme bir yapının bulunması, yapının bağımsız olarak kullanılmaya elverişli bölümlerinin bulunması ve kat mülkiyetinin bütün bağımsız bölümlerini kapsaması gerekir. Kat mülkiyeti, sözleşmeye, mahkeme kararına veya kat irtifakına göre kurulabilir ancak bunlardan en çok görüleni serbest iradeyle yani sözleşmeye dayalı olarak kat mülkiyetinin kurulmasıdır.

F. Gayrimenkul Değerleme Yönünden Mülkiyet Hakkı

Bir gayrimenkulün piyasa fiyatı, aslında o gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkının değerini ifade eder. Bu çerçevede gayrimenkul değerleme (veya ekspertiz), özü itibarıyla bir gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkının, çevresel koşulların da dikkate alınarak piyasa fiyatının belirlenmesi işlemidir. Bazı hallerde ise mülkiyet hakkının bir parçasını oluşturan intifa hakkı veya üst hakkı gibi hakların da değerlemesi yapılabilmektedir. Bu sebeple mülkiyet hakkının, gayrimenkul değerleme işleminin konusunu oluşturduğu söylenebilir.

G. Sonuç

Mülkiyet, bir eşya üzerinde olabilecek en geniş yetkileri veren ayni haktır.Eşya üzerindeki mülkiyet hakkı, tek bir kişiye ait olabileceği gibi aynı anda birden çok kişiye de ait olabilir. Kural olarak tapu kütüğüne tescille kazanılan mülkiyet hakkı, istisnai bazı hallerde tescilden önce de kazanılabilir. Mülkiyet hakkının niteliği, hangi kısıtlamalara tabi olduğu ve güncel değerinin tespiti, gayrimenkul değerleme (ekspertiz) hizmetinin konusunu oluşturur.