Gelir Yöntemi

Otel ve turistik tesis amaçlı kullanılan yapılar, AVM’ler ve ticari pasajlar, akaryakıt  istasyonları (benzinlikler) gibi gelir getiren mülklerin değerlemelerinde (ekspertiz işlemlerinde) gelir indirgeme yaklaşımı kullanılır.

Gelir indirgeme yaklaşımında, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. Bu yöntemde net gelir rakamlarına ulaşılmaya çalışılır ve bu rakamlar kullanarak değer tahminine dönüştürülür.

Değerleme uzmanı mülkün gelecekte sağlayacağı faydaları ve gelir üretme kapasitesini inceler ve geliri bir güncel değer göstergesine kapitalize eder. Bu yaklaşımın temel öğesi beklenti ilkesidir. Beklenti süreci boyunca koşulların stabilize olacağı öngörülerek nakit akışının gerçekleşmesi beklenen gelecek dönemdeki olağan dışı koşullar bu yöntemin kullanılmasını güçleştirebilmektedir. Bu değerleme yöntemi taşınmazın satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır.

Bu yöntem gelir getiren mülkler veya gelir getirmesi beklenen mülkler için kullanılabilir. Ayrıca diğer değerleme yöntemlerinden maliyet ve satışların karşılaştırılması yöntemlerini desteklemek, kontrol etmek için kullanılabilir. Temel olarak yatırımcıların beklentilerini en basit anlamda kontrol etmek için kullanılmaktadır.

Maliyet Yöntemi

Genellikle gelir getirmeyen fabrika binası, depo-antrepo, imalathane, hangar, kütüphane gibi vasıflı gayrimenkullerin değerlemesinde (ekspertiz işlemlerinde) maliyet yöntemi kullanılır.

Maliyet yöntemi yaklaşımında belirli bir mülkün satın alınması yerine o mülkün birebir aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği ihtimalini dikkate alır. Gayrimenkul özelinde, zaman darlığı, kısmi olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları genel olarak desteklenebilir bir durum değildir. Pratikte bu yaklaşım, yapılacak değer tahminin de değerleme konu taşınmazın yeni olmaması halinde taşınmazın yıpranma payını da dikkate alarak yıpranmış mülkler için yıpranma oranları üzerinden belli bir amortisman yüzdesi içerir.

Maliyet yöntemi ile değer tespiti yapılırken bir mülkün yeniden inşa edilmesi durumunda veya yerine konacak inşaatın maliyetiyle kıyaslanarak değerlendirilir. Girişimcilik karıda dahil maliyet tahmini yapıldıktan sonra toplam maliyetten amortisman (yıpranma) düşülür ve üzerine tahmini arazi değeri eklenerek değer tespiti yapılır.

Değerleme uzmanı; yeniden inşa maliyetini yani yerine koyma maliyetini hesaplar; “ İnşa maliyeti + girişimci karı veya şerefiye – amortisman + arsa değeri = piyasa değeri”

Maliyet yönteminin kullanım alanı genellikle  piyasada sık-sık el değiştirmeyen mülklerin değerlemesinde kullanılır. Emsal satış bilgilerinin yetersiz olduğu ve gelir kapitalizasyonu yönteminin güven vermediği durumlarda emsal karşılaştırma yöntemini  ne ölçüde desteklediği ve bazı parasal düzeltmelerin güvenirliğinin kontrol edilmesinde kullanılır.

Emsal karşılaştırma yöntemi

Bağımsız bölüm niteliği kazanmış daire tipi konutlar ile dükkan, mağaza, iş yerleri, ofis, büro gibi yapılar ile arsa, tarla nitelikli arazilerin değerlemelerinde (ekspertiz işlemlerinde) emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmakta olup bu yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve kıyaslamaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan taşınmaz, mevcut piyasada gerçekleştirilen benzer  nitelikteki gayrimenkullerin satışlarıyla kıyaslama yapılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de göz önünde bulundurulur. Ülkemizde özellikle konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır. Bu yaklaşımda mevcut piyasada yeterli ve güvenilir veri bulunması durumunda her türdeki gayrimenkul için bu yöntem kullanılabilmektedir. Bu nitelikteki gayrimenkullerde değere ulaşmak için kullanılan en uygun yaklaşımdır.

Bu yöntem arsa tarla gibi gelir getirmeyen mülklere uygulanabildiği gibi, daire ve dükkan gibi kısmi  gelir getiren mülkler için kullanılabilir. Diğer değerleme yöntemlerinden maliyet ve gelir yöntemlerinin doğrulu hakkında pazarda yeterince verinin olması halinde bu yöntemleri kontrol etmek içinde kullanılabilir.

Proje Geliştirme

Arsa ve arazi nitelikli yapıların değerlemelerinde (ekspertiz işlemlerinde) emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmakta birlikte bu yönteme ek olarak genellikle gelir getirmeyen veya geliri sınırlı olan  arsa arazi gibi gayrimenkullerin değerlendirilmesinde kullanılır. Özellikle imar durumu ve yapılaşma koşulları net olan arsalar gibi bu tarz gayrimenkullerde değeri belirlemek için kullanılan en uygun yaklaşımdır.

Özellikle arsa değerlemelerinde emsal karşılaştırma yöntemine ek olarak değerin sağlamasının yapılması adına proje geliştirme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntem ile imar durumuna ve yapılaşma koşullarına göre parsel üzerinde inşa edilebilecek yapı alanına ulaşılır. Yapı alanının toplam inşaat maliyeti bulunur. Tamamlanan yapının mevcut piyasa koşullarında ne kadar bir fiyat ile satış görebileceği hesaplanır. Benzer mülklerin kat karşılığı oranı belirlenir. Çok sabit bir oran olmamakla birlikte genellikle müteahhit karı (ort.~%20-30) kabul edilmekle birlikte rantın yüksek olan bölgelerde bu oran %50’leri aşabilmektedir.