İŞYERİ (OFİS, DÜKKAN, MAĞAZA) DEĞERLEMESİ
Ticari işyeri amaçlı kullanılan yapılar denildiğinde ilk olarak dükkan, ofis, mağaza gibi işyerleri akla gelmektedir. Genellikle bağımsız bölüm niteliği kazanmış ve AVM, plaza gibi büyük ticari işletmeler olmayıp daha küçük ölçekli ticari işletmelerdir.
Mevcut pazarda el değiştirme oranı büyük ticari işletmelere göre daha kolay olmakla birlikte bu gayrimenkullerin bulunduğu lokasyon, yaya ve taşıt yoğunluğu, bölgenin demografik ve sosyo-ekonomik yapısı bu gayrimenkullerin ticari şerefiyelerinde oldukça etkilidir.
Dükkan ve mağazaların tercih görmesini sağlayan ekspertiz sırasında göz önünde bulundurulan etmenler şöyle sıralanabilir:
- Yaya yoğunluğunun yüksek olduğu veya tamami ile yayalaştırılmış alanlar
- Araç yoğunluğunun yüksek olduğu ve park sorunu bulunmayan işyerleri
- Reklam kabiliyeti yüksek olan işyeri (köşe konumlu olması, cephesinin açık ve geniş olması, farklı yolların kesişimin de yer alması)
- Üst katlarda yer alan bir dükkan yerine halk arasındaki tabiri ile zemin katta yer alan düz ayak (düz giriş) bir dükkan olması
- Pasaj-iş merkezi içinde yer alması halinde pasaj girişine yakın yaya aksının zorunlu geçiş noktalarında konumlu olması
- Marka niteliği taşıyan ve hazır müşterisi bulunan büyük ölçekli yapıların içinde konumlu olması
- İmar planlarında yeni ticari yapılaşmaya izin verilmeyen ve eskiden konumlu az sayıda yer alan ticari işletmeden biri olması
- Yığılma ekonomisi olarak tabir edilen; kuyumcular, balık pazarları, sanayi-tekstil çarşıları gibi hazır müşterisi bulunan alanlarda yer alması gibi etmenler bir dükkan veya mağazanın değerini etkileyen olumlu etmenlerden olup tüm bu faktörler değerleme işleminde göz önünde bulundurulmaktadır.
Her ne kadar ticari işyerleri gurubunda gibi görünsede dükkan ve mağaza nitelikli işyerleri ofis tipi yapılardan kısmen ayrışmaktadır. Dükkan ve mağaza tipi işyerleri ağırlıklı olarak parakende satış üzerine kurulu ticari işletmeler olmakla birlikte ofis-büro tipi ticari işyeri ise daha ziyade yönetimsel-hizmet alanı üzerine kurulu işletmelerdir. Son yıllarda yönetim hizmetlerinin gelişmesine paralel ofis sektörünün gelişmesi de hızlanmıştır
Eskiden konut piyasasına olan ilgi bir hayli yüksek iken son yıllarda ofis sektörü hızlı bir ivme yakalamıştır. Özellikle merkezi iş alanlarına yakın bölgelerde ofis binalarının, kira getirilerinin konutlara nazaran çok daha yüksek olması sebebiyle farklı konseptlerde bir çok yeni ofis projesi inşa edilmiş ve yatırım aracı olarak konut sektörüne göre daha cazip hale gelmiştir. Son yıllarda merkezi iş alanlarında (MİA) yer alan ofisler yüksek kira sebebi ve daha büyük ofislere olan ihtiyaç sebebi ile MİA’lardan şehrin içine doğru bir yayılma eğilimi gözlenmekte olup MİA’larda ofis boşluk oranlarının gittikçe yükseldiğine tanık olunmaktadır.
Ofis, dükkan-mağaza değerlemelerinde (ekspertiz işlemlerinde) öncelikli olarak emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır. Bu tarz ticari işletmeler orta seviye işletmeler olduğundan kıyaslanabilirlikleri genellikle yüksek olup değerleme (ekspertiz) işlemlerinde öncelikli olarak emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemi diğer yöntemlerden ayıran en önemli özelliklerden biri karşılaştırılabilir benzer nitelikteki taşınmazların satılık, kiralık veya işlem görmüş değerleri üzerinden analiz yapılmasına olanak sağlamasıdır. Bu analizi yaparken piyasadadaki gayrimenkul değerlerindeki değişimleri yakınen takip etmek gerekmektedir.
Türkiye’nin her yerindeki ticari iş yerleri için değerleme uzmanları tarafından verilen ekspertiz hizmetinden hızlı ve güvenilir bir şekilde yararlanın, tapu işlemlerinizi güvenle yapın!
Ticari işyeri niteliğindeki gayrimenkuller olan ofis, dükkan, mağaza gibi gayrimenkuller gelir getiren işletmeler olması sebebi ile emsal karşılaştırma yöntemine ek olarak gelir yöntemi de sıklıkla kullanılmaktadır. Ticari işletmeler konusunda tecrübeli gayrimenkul değerleme uzmanları, her iki yöntemden de faydalanarak doğru değere ulaşır.
Tapu Eksperi ekibi tarafından bu güne kadar Türkiye genelinde bağımsız bölüm niteliği kazanmış dükkan, ofis, mağaza niteliğinde çok sayıda gayrimenkul değerlemesi (ekspertizi) yapılmıştır.