Şerh Nedir?

Şerh Nedir? Tapu Sicilindeki Kayıtlar Yazı Dizisi – III

Gayrimenkullere ait tapu kütüğü sayfasında şerhler sütunu bulunur. Bu sütuna bir ifadenin yazılmasına “şerh koymak” veya “şerh işlemi” adı verilir. Şerh, kanunların sınırlı olarak izin verdiği ölçüde şerhler sütununa bu hususların yazılmasıdır.  Şerh konulmasının amacı, şerh edilen alacak haklarının gayrimenkul üzerinde daha sonra hak kazanmış kişilere karşı da ileri sürülebilmesi imkanını yaratmak; diğer hususlarda ise üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasında bulunmasını engellemektir. 

Hangi hallerde şerh konulur?

Şerhin konusunu oluşturabilecek hususları; kişisel haklar, gayrimenkul malikinin tasarruf yetkisinin kısıtlayan işlemler ve geçici tescil olarak üç ayrı başlık altında toplayabiliriz. Böylece şerh birbirinden farklı konular için geçerli olan bir kurum olarak karşımıza çıkmaktadır.  Önemli olan husus bir hukuk kuralı tarafından açıkça öngörülmeyenler hususlar şerh işlemine konu edilemez. Tarafların bu konuda anlaşmaları ya da tapu memurunun şerh işlemini yapması sonucu değiştirmez.  Şerhin konusunu oluşturan üç başlığı inceleyecek olursak;

1. Kişisel Haklar

Tapu uygulamasında sık karşılaşılan kişisel haklar şu şekilde sıralanabilir:   a.   Satış vaadi, hak sahibine ilerideki bir tarihte önceden belirlenen koşullar çerçevesinde gayrimenkulü satın alma hakkı verir.   b.   Önalım hakkı, hak sahibine gayrimenkulün satılması halinde aynı şartlarla ve öncelikle satın alabilme yetkisi verir.   c.   Alım hakkı, hak sahibine gayrimenkulü sözleşmede kararlaştırılmış bulunan şartlarla tek taraflı irade açıklamasıyla satın alabilme yetkisi verir.   d.   Gerialım hakkı, hak sahibine daha önce devretmiş olduğu malı sözleşmede kararlaştırılmış olan şartlarda tek taraflı irade açıklamasıyla geri alabilme yetkisi verir.   e.   Kira sözleşmesinden doğan kiracının alacak hakkı, hak sahibi olan kiracıya, gayrimenkul sahibi değişse de aynı şartlarda kiracılığını devam ettirme hakkı verir.  Tapu kütüğüne şerh edilmiş bu ve bunun gibi kişisel haklar, söz konusu gayrimenkulü sonradan devralana kişilere karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle bu şekilde şerh edilen kişisel haklara, “güçlendirilmiş kişisel haklar” adı verilir.

2. Gayrimenkul Malikinin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlayan İşlemler

Gayrimenkul malikinin tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhlerden en yaygını aşağıda belirtilmiştir.   a.   Çekişmeli Hakların Korunmasına İlişkin Mahkeme Kararları Burada bahsedilen mahkeme kararları, henüz kazanılmamış ancak yakın zamanda kazanılması beklenen bir ayni hakka ilişkin ortaya çıkan ihtilaflarda verilen kararlardır. Bir örnek verelim: Bir gayrimenkulün devrine ilişkin taraflarca noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi akdedilmiş olmasına rağmen satıcı, tapuda devir işlemini yapmaktan imtina ederse alıcı, satıcıya karşı tescile zorlama davası açabilir. Bu durumda alıcı, dava dilekçesinde aynı zamanda gayrimenkulün üçüncü kişilere devrini engellenmesi amacıyla ihtiyati tedbir konulmasını mahkemeden talep edebilir. İşte mahkemenin bu talep üzerine vereceği ihtiyati tedbir kararı, ilgili gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasında şerh edilir. Devri kısıtlayan bu tür bir ihtiyati tedbir kararı şerh edilmişse, söz konusu gayrimenkul üçüncü kişilere devredilemez. Bununla birlikte bazı hallerde mahkeme, ihtiyati tedbir kararı vermeksizin gayrimenkulün bir davaya konu edildiğinin ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesine karar verebilir. Önceki yazımızda açıkladığımız gibi, bu tür bir mahkeme kararını alan tapu müdürlüğü, ilgili gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasında beyanlar hanesine “davalıdır” ifadesini belirtir. Bu tür beyan işlemi ise gayrimenkulün devir kabiliyetini kısıtlamaz.   b.   Haciz şerhi İcra müdürlükleri tarafından kesin olarak haczine veya ihtiyaten (önlem olarak) haczine karar verilen gayrimenkullerin tapu kütüğü sayfalarında haciz şerhi işlenir. Kesin haciz, kesinleşmiş icra takibinin konusu olan alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçlunun gayrimenkulüne (ve haczedilebilir diğer malvarlığı unsurlarına) el koyulmasıdır. İhtiyati haciz ise bir para alacağı hakkında açılan davada davacının dava sonunda alacağına kavuşmasını temin etmek amacıyla borçlunun gayrimenkulüne (veya haczedilebilir diğer malvarlığı unsularına) dava sonuçlanıncaya kadar mahkeme kararıyla el koyulmasıdır. Üzerinde haciz şerhi bulunan bir gayrimenkul, üçüncü kişilere devredilebilir. Ne var ki haciz sahibi alacaklının icra kanalıyla gayrimenkulün satışını isteme yetkisi devam eder ve üzerinde haciz şerhi olmasına rağmen gayrimenkulü devralan kişi bu riske katlanmak durumunda kalır.   c.   Aile Konutu Aile konutu, eşlerin bütün yaşamsal faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, birlikte oturdukları konuttur. Aile konutu olarak özgülenen gayrimenkulün sahibi olan eş, diğer eşin rızası bulunmadan aile konutunu devredemez veya bu konutun üzerindeki hakları kısıtlayamaz. Bu durum tapuya şerh edilmedikçe iyiniyetli olan üçüncü kişiler bunu bilmediğinden gayrimenkulü devralabilir; sınırlı haklar elde edebilirler. Bu sebeple gayrimenkulün aile konutu olduğu tapu sicilinde şerh edilir.   d.   İskân Kanunu gereğince verilen yerlere ilişkin kısıtlamalar İskan Kanununa göre, göçmenlere, göçebelere, yerleri kamulaştırılanlara, milli güvenlik dolayısıyla iskan hakkı olanlara verilen gayrimenkuller 10 yıl süreyle satılamaz, bağışlanamaz, rehin edilemez, haczolunamazlar. Bir başka deyişle ilgili gayrimenkulün tapu kütüğü sayfası 10 yıl süreyle işlemlere kapatılacaktır.

3. Geçici Tescil

Geçici tescil, tapu siciline tescil edilmek istenen hakkın henüz ispatlanmamış olması yahut tasarruf yetkisini belirleyen belgelerin eksik olması sebebiyle geçici olarak tescil edilecek olması durumunun şerh olarak belirtilmesidir. Bu şerhin amacı, şerh sahibinin iddia ettiği hak ispatlanıncaya kadar iyi niyetli bir üçüncü kişinin hak kazanması durumunda şerh sahibinin hakkının kaybına uğramadan korunmasıdır.

Sonuç

Şerh, hukuk kurallarının sınırlı olarak öngördüğü ölçüde gayrimenkul üzerinde bazı hak (kişisel hakların) ve durumların şerhler sütununa yazılmasıdır. Şerh işleminin içeriğine bağlı olarak oldukça farklı hukuki sonuçları olabilir. Bu sebeple gayrimenkul satışı ve benzeri tapu işlemlerinde, işlem konusu gayrimenkulün şerhler sütununda yazılan ifadelerin hukuki sonuçlarının analiz edilmesi, gerekirse bir avukata başvurulması tavsiye edilir.
Haberdar Olun!

Haberdar Olun!

En son güncel haberleri almak için mail listemize katılın

Teşekkürler Ederiz..