Geçtiğimiz günlerde yürürlüğe giren yabancıların taraf olduğu tüm gayrimenkul satışlarında gayrimenkul değerlemenin zorunlu hale gelmesi, sektörü nasıl etkileyecek? Gayrimenkul değerleme raporu açısından tüm bilinmesi gerekenleri sizin için derledik.
Alıcısı veya Satıcısı Yabancı Tüm Satışlar
2019/1 sayılı Genelge ile 4 Mart 2019 tarihinden itibaren alıcısı veya satıcısı yabancı olan tüm gayrimenkul satışlarında değerleme raporu alma zorunluluğu getirilmiştir. Bu tarihten itibaren yabancıların yalnızca Türk vatandaşlığı edinmek amacıyla satın aldığı gayrimenkuller için değil, yabancı gerçek kişilerin taraf olduğu tüm gayrimenkul satış işlemlerinde gayrimenkul değerleme raporu alınması zorunlu hale getirildi.
Belirtmek gerekir ki bu zorunluluk, yalnızca alıcısı veya satıcısı yabancı gerçek kişi olan gayrimenkul satışlarını kapsamaktadır. Yabancı şirketlerin Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri veya Türkiye’deki gayrimenkullerini satmaları durumunda değerleme yaptırmak yükümlülüğü – en azından şu an için – bulunmamaktadır.
Öte yandan bu zorunluluk henüz noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerini kapsamamaktadır. Diğer bir deyişle, taraflarından biri yabancı olan satış vaadi sözleşmeleri bakımından gayrimenkul değerlemesi yaptırma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bununla birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yakın zamanda taraflarından biri yabancı olan satış vaadi sözleşmeleri bakımından da aynı zorunluluğu getireceği düşünülmektedir.
Yabancılar için Lisanslı Değerleme Raporu
Almak için Hemen Şimdi Teklif İsteyebilirsiniz!
Üç Aydan Eski Raporların Yerine Yenisinin Alınması Gerekiyor
2019/1 sayılı Genelge uyarına gayrimenkul değerleme raporları, düzenlendiği tarihten itibaren üç ay süreyle tapu müdürlüğünce işleme esas kabul edilecektir. Tapu devri amacıyla tapu müdürlüğüne başvurulduğu tarihten itibaren üç aydan daha eski tarihli gayrimenkul değerleme raporları kabul edilmeyecektir.
Bu üç aylık süre içinde söz konusu gayrimenkul yeniden satış işlemine konu olursa, sunulan gayrimenkul değerleme raporu kural olarak geçerli sayılacak ve yeni bir rapor istenmeyecektir.
Bununla birlikte gayrimenkulün değerini değiştiren durumlar söz konusu olursa, üç aylık sürenin geçip geçmediğine bakılmaksızın yeni bir gayrimenkul değerleme raporunun temin edilmesi gerekecektir. 2019/1 sayılı Genelgede, cins değişikliği, yola terk, irtifak hakları tesisi halleri gayrimenkulün değerini değiştiren durumlara örnek olarak sayılmıştır. Bu sayılanların dışında, kanaatimizce, gayrimenkulün koruma sınırı içerisine alınması, SİT alanı ilan edilmesi, orman şerhi düşülmesi, kamulaştırma alanı içinde kalması gibi haller de gayrimenkulün değerini değiştiren durumlar olarak kabul edilir. Bunların dışında imar planı değişiklikleri de gayrimenkulün değerini oldukça ciddi etkileyebilir.
Mevcut Durum Değerinin Tapu Harcına Esas Alınması
2019/1 sayılı Genelge ile gayrimenkul değerleme raporunda belirtilen mevcut durum değerinin, tapu harcına esas alınacağı düzenlenmektedir. Bu düzenlemenin iki önemli sonucu bulunmaktadır:
i) Alıcısı veya satıcısı yabancı gerçek kişi olan gayrimenkul satışları bakımından artık tapu sicilinde gayrimenkulün değerini düşük beyan etmek mümkün olmayacaktır.
Bilindiği üzere, düşük tapu harcı ve vergi ödemek amacıyla gayrimenkul satışı sırasında taraflar satışa konu gayrimenkulün satış bedelini gayrimenkulün gerçek satış bedelinden düşük beyan etmektedir. 2019/1 sayılı Genelge ile getirilen düzenleme karşısında, alıcısı veya satıcısı yabancı gerçek kişi olan gayrimenkul satışlarında gayrimenkulün değerini düşük beyan etmek mümkün olmayacaktır.
Ülkemizde artık kemikleşmiş hale gelen bu sorunu çözmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü çeşitli çalışmalar yapmaktadır. Gayrimenkul değerlemenin, 2019/1 sayılı Genelge ile yabancı gerçek kişilerin taraf olduğu gayrimenkul satış işlemlerinde zorun hale getirilmesi bu çalışmaların adeta habercisi niteliğindedir.
ii) Gayrimenkulün mevcut durum değerinin esas alınacağı belirtilerek gayrimenkulün yasal olmayan unsurlarının değere etkisi olduğu varsayılmıştır.
Bilindiği üzere, gayrimenkul değerleme raporlarında genellikle mevcut durum değeri ve yasal durum değeri olarak iki ayrı değer tespit edilmektedir. Yasal durum değeri, gayrimenkulün yasalara uygun kısmıyla sınırlı olarak değerini tayin ederken mevcut durum değeri gayrimenkulün yasaya uygun olup olmadığına bakılmaksızın fiili durumunu dikkate alarak değerini ifade eder. Mevcut durum değeri yerine uygulamada piyasa değeri veya el değiştirme fiyatı da denmektedir.
Bir örnek vermek gerekirse, kaçak bir kat çıkmak suretiyle yapı ruhsatına aykırı yapı yapılması halinde, binanın yasal durum değeri tayin edilirken söz konusu kaçak kat göz ardı edilir. Buna karşılık binanın mevcut durum değeri tespit edilirken kaçak katın değeri de dahil edilir. Buna karşılık her şeyiyle yasalara uygun olan bir yapının yasal durum değeri ile mevcut durum değeri aynıdır.
2019/1 sayılı Genelge ile gayrimenkul değerleme raporlarında belirtilen mevcut durum değerinin esas alınacağı belirtilmiştir. Böylelikle tapu müdürlükleri, yapının yasal durumuyla ilgilenmeksizin, mevcut durumunun değerlemesi neticesinde tespit edilen değerini esas alacaktır.
