Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Hakkında

Yeni ev almayı planlayanlar dikkat! Kat irtifakı ve kat mülkiyeti hakkında ne biliyorsunuz?

Yeni ev almayı planlayanlar dikkat! Tapunuzun kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olması evinizin değerini gösterebilir mi?

Kat irtifakı, inşaatı henüz tamamlanmamış ya da inşa süreci başlamamış bir arsa üzerinde almak istediğiniz dairenin/dükkanın/ofis vb. arsa payına (hissesine) düşen payın resmi bir senet ile düzenlenmesidir. Sonrasında bu hisselere karşılık gelen bağımsız bölümlerin proje üzerinde numarataj ile belirlenmesi ve sonrasında da tapu müdürlüğündeki dosyasına işlenmesidir. Bu işlem sonrasında arsa payı ve proje numaratajına karşılık bağımsız olarak kullanıma uygun her bir üniteye ait verilen tapuya da kat irtifak tapusu denir. Kat mülkiyeti ise kat irtifakı kurulup inşaatı tamamlanmış binanın daire, depo, işyeri dükkan gibi ortak kullanım alanlarının mülkiyet haklarının ayrılması ve bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kanununa göre gerek belediye, gerekse diğer resmi kurumlardan alınacak belgeler sonrasında iskan edilebilir onayı alınıp şahıslara verildiğinin resmi olarak belgelendiği mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra çıkan tapuya da kat mülkiyet tapusu denir.

Yeni bir ev almaya karar verdiniz. Tüm planlarınızı yaptınız. Aklınızda onlarca soru olması muhtemeldir. Bu soruların bir kısmı gayrimenkulünüzün tapusu hakkında olabilir. Söz konusu tapu olunca pek çok risk ve tehlike ile karşılaşabilirsiniz. Peki kat irtifakı ve kat mülkiyeti hakkında ne biliyorsunuz? Eğer yeni bir ev almaya karar verdiyseniz ve bu terimleri ilk kez duyuyorsanız bu yazıyı sizin için hazırladık.

Kat mülkiyeti nedir?

Bir yapının kurallarına uygun biçimde yapıldığını ve yapının tüm haklarının ev sahibine ait olduğunu gösteren kat mülkiyeti tapusu, 634 numaralı Kat Mülkiyeti Kanununda şu şekilde tanımlanmıştır: “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” Daha yalın bir tanımla kat mülkiyeti, bir yapının imar mevzuatlarına uygun biçimde tamamlandığı ve ortak kullanım alanlarının mülkiyet haklarının maliklerin kararıyla ayrılarak şahıslara verilmesidir. Kat mülkiyeti çıkarılabilmesi için yapının inşaatının tamamlanmış ve yapı kullanım belgesi olan iskan belgesinin olması gerekmektedir.

Gayrimenkul Değerleme Raporu ve Kapsamı Nedir?

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, henüz inşaatı başlamamış ya da tamamlanmamış bir yapıyı kapsar. Yani bir arsa üzerinde inşaatı devam eden bir yapı varsa hak sahiplerinin paylarını göstermek için kat irtifakı belgesi verilmektedir. Bina henüz inşaat halindeyken satan taraf ile alıcı arasında düzenlenen bir belgedir. Bu süreçte evi satın alacak kişinin müteahhide  ödeme konusunda güvence verecek bir belge sunması, müteahhidin ise söz konusu yapının özellikleri hakkında alıcıyı bilgilendirmesi gerekmektedir. Tarafların karşılıklı olarak anlaşmaya varması halinde ‘kat irtifakı belgesi’ tapu dairesinde alınır. Bu belgenin düzenlenmesi için Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından düzenlenen resmi bir senet gerekmektedir. 

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar?

Kat mülkiyet ile kat irtifakı tanımlarına bakıldığında aralarındaki farkı, bir yapının inşa süreci ve bu süreçte kişilerin mülkiyet üzerindeki hak sahipliği kısmı oluşturur. Bu iki terim arasındaki farkları bilmeniz alım satım sırasında oluşabilecek risk ve tehlikeleri en aza indirmenizde yardımcı olacaktır.

Bir yapının güvenli olduğunun tescillenmesi ve mülkiyetinin yasal dayanaklarla belgelenmesi yapının risk seviyesini göstermektedir. Kat mülkiyeti tapusu, söz konusu yapının tüm risklerinin hesaplandığı, uzmanlar tarafından onaylandığı ve yasal açıdan geçerliliği daha yüksek bir belge iken kat irtifakı her ne kadar yasal dayanağı olan bir belge olsa da genel anlamda oluşumu henüz başlamamış ya da tamamlanmamış bir yapıyı kapsayacağı gibi kat irtifakı kurulmuş ve inşası tamamlanmış binaları da kapsamaktadır. İnşası tamamlanmış ve bağımsız bölümlere ayrılmış her bir yapının kat mülkiyetine geçildiği düşünülmemelidir. Bu nedenle kat irtifakının güvenirliği daha düşüktür.

Basit bir örnekle açıklayacak olursak, bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulduğunu ve kurulan bu kat irtifakı sonucu çok sayıda bağımsız bölümden oluşan bir yapının inşasının tamamlandığını düşünelim. Projeli, ruhsatlı, her bir daire için ayrı ayrı tapusu bulunan bu apartmanda bir daire satın aldığınızı ve yakın gelecekte de oturmayı planladığınızı varsayalım. Kat irtifaklı ancak kat mülkiyeti olmayan bu yapının tamamlanmış ve sorunsuz gibi görünmesine rağmen doğalgaz havalandırma bacalarında sorun olduğu ve tehlikeli olan bu durum nedeni ile iskan edilebilirliğinin bulunmadığı sorununun ortaya çıktığını, ya da bina asansörlerinin güvenli olmadığını farz edelim. Görüldüğü üzere kat irtifakı kurulmuş bir binada yer alan bağımsız bölümler her zaman iskana hazır oturulabilir ya da kullanılabilir anlamına gelmemektedir. Kat mülkiyeti kurulan bir yapıda ise her bir bağımsız bölümün ve bina ortak alanları dahil tüm binanın güvenli ve iskan edilebilir anlamı taşıdığı bilinmektedir.

İnşaat Firmalarından veya Müteahhitlerden Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat irtifakı kanunen pek çok zayıflık barındırması bakımından mülk sahibinin, mülk üzerindeki haklarını zayıflatır. Bankalar kat irtifakı tapusu olan evlere sınırlı limitler vermektedir. Ayrıca konutun inşası sırasında başlangıcından tamamlanma sürecine kadar yapılan kural ihlallerinin sonradan tespit edilmesi halinde konutun belediyeler tarafından yıkılması söz konusu olabilmektedir.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki fark bir anlamda yapının risk seviyesini ortaya çıkarmaktadır. Kat irtifakı, yapının tamamlanma ve iskan alınma sürecinde kat mülkiyetine geçişi kapsamaktadır. Bir başka deyişle bir yapının kurallarına uygun biçimde yapılıp yapılmadığını bu iki terim gösterebilir.

Kat irtifakı tapulu ev alırken nelere dikkat edilmelidir?

  • Kat irtifak tapulu ev alıyorsanız ve bina tamamlanmış ise yapacağınız ilk iş ‘iskan’ belgesinin alınıp alınmadığını kontrol etmektir. Yapı kullanım izni olarak bilinen iskan, ruhsat eklerine uygun olarak yapıldığını göstermektedir.
  • Eğer bina henüz tamamlanmamış ise sözleşmeler dikkatle incelenmeli ve firmanın güvenilirliği kontrol edilmelidir. Ayrıca 2 yıl içinde inşaata başlamak şartıyla toplamda 5 yıl olan inşaatın ruhsatının geçerlilik süresi kontrol edilmelidir.

Konut Değerlemesi Nasıl Yapılır?

Eğer bir ev almayı planlıyorsanız oluşabilecek riskleri bir uzman yardımıyla önceden tespit edebilirsiniz. Bu riskleri önceden bilmek gerek can güvenliğinizi gerekse yatırımınızı riske atmamanız anlamına gelmektedir. Seçtiğiniz ev kadar danıştığınız uzman da önemlidir. Bu konuda yardıma ihtiyacınız olması halinde tüm Türkiye’de online hizmet veren Tapu eksperi ile iletişime geçin!

Haberdar Olun!

Haberdar Olun!

En son güncel haberleri almak için mail listemize katılın

Teşekkürler Ederiz..